Eurocol
Москва +9 °C.

ПОБЕДИТЕЛЬ КОНКУРСА СМИ МИНСТРОЯ 2016
Eurocol

Лента новостей

17:52
Каким в районе Северное Тушино в Москве построят еще один МФЦ
17:45
Подробности сильного пожара на мебельной фабрике в подмосковном Чехове
17:43
Из-за чего в 9 районах Нижегородской области срывается отопительный сезон
17:16
Сколько дополнительных энергоблоков построят на Казанской ТЭС
16:54
Когда на Дмитровском шоссе Москвы построят Ледовый дворец
16:29
Что раскрыл Собянин при посещении роддома для онкобольных в Москве
16:17
Какие серьезные поручения дал Путин правительству по информсистеме ЖКХ
16:06
Почему уволился главный по строительству Владимирской области
14:57
Главгосэкспертиза, наконец, одобрила проект строительства участка трассы «Байкал»
14:52
Что даст России строительство в Саровском центре новейшего реактора
14:18
Объявлено, когда завершат акустические испытания концертного зала в «Зарядье»
14:09
Кого Путин назначил на место уволенного Самарского губернатора Меркушина
13:47
Почему «Газпром» возглавил рейтинг 250 энергетических компаний мира
13:35
Выяснилось, что при реновации в Москве ждет старые соцобъекты
13:27
В столичном Ново-Переделкино построят оригинальный ФОК «Пионер»
13:02
Когда в Крыму завершится программа расселения аварийного жилья
12:54
Чем в Минстрое и ЖКХ РФ закончилось первое заседание по помощи ипотечникам
12:45
Как при реконструкции Каскадной лестницы в Кисловодске «накрыли» взяточника
12:24
Почему сегодня в Москве было так трудно идти на работу
12:12
Как конкретно и для кого АИЖК снова снизило ставки по ипотеке
Все новости

Архив публикаций

«    Сентябрь 2017    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930 

Последние комментарии

Курс ЦБ на 25.09 USD:  0 EUR:  0 Курс нефти Brent: 56,80,62

Обзор рынка коммерческой недвижимости в III квартале 2016 г.: осторожный оптимизм

logo russianconstruction.com
Обзор рынка коммерческой недвижимости в III квартале 2016 г.: осторожный оптимизм

Торговая и складская недвижимость стремительно увеличивает объем свободных площадей, и только офисы заполняются —  правда, не спеша

Скорость, с которой ведется строительство коммерческой недвижимости, при недостаточной продуманности концепций оставляет экспертов в недоумении: когда же качеству проектов начнут уделять должное внимание?

 

Офисная недвижимость

Начнем с позитивного: в III квартале 2016 года по-прежнему медленно заполнялись вакантные помещения. Доля пустующих офисных помещений в Москве составила 17,3%, что составляет 2,8 млн кв. м из 16,2 млн кв. м общего объема офисов.

 

Поглощение и новое строительство

Обзор рынка коммерческой недвижимости в III квартале 2016 г.: осторожный оптимизм

Данные предоставлены компанией Cushman & Wakefield

Спрос на старые офисы выше, чем новое предложение, отмечают эксперты: с января 2016 г. объем нового строительства составил 257 тыс. кв. м, а поглощения — 445 тыс. кв. м.

Причем такое происходит только в классе А, между тем класс В демонстрирует отрицательную динамику. Это свидетельствует о следующем: компании используют момент, когда арендодатели выставляют наиболее привлекательные условия, чтобы повысить качество своих офисов.

 

Поглощение по классам (поквартально)

Обзор рынка коммерческой недвижимости в III квартале 2016 г.: осторожный оптимизм

Данные предоставлены Cushman & Wakefield

По данным Cushman & Wakefield, аренда класса А в среднем составляет $451, в классе В цена — $224 за 1 кв. м.

Порядка 1 млн кв. м офисных помещений сейчас находятся в разных стадиях возведения, тем не менее процесс строительства идет замедленно, поэтому введение этих объемов в эксплуатацию потребует минимум три года, полагают эксперты. При сохранении благоприятных условий ситуация с вакансиями, вероятно, может выправиться, но это займет определенное время.

Причиной низкого ввода стало, во-первых, большое количество отложенных проектов (новые очереди уже существующих бизнес-парков и деловых центров перенесены к вводу на 2017 и 2018 годы), во-вторых – перепрофилирование части площадей БЦ в формат апартаментов, объясняет управляющий партнер компании Praedium Александр Ошурко.

По такому пути пошли МФК «Савеловский Сити», БЦ «Большевик». Смена формата тоже поспособствовала некоторому снижению вакансии в офисном сегменте.

Как считает коммерческий директор Департамента коммерческой недвижимости компании MR Group Александр Сурменев, требования арендаторов растут, и многие из них делают выбор в пользу покупки в сравнении с арендой, что, по мнению эксперта, является стратегическим и дальновидным решением.

Рынок офисной недвижимости северной столицы в текущем году почти удвоился по сравнению с 2015 годом, показав рекорд — 250 тыс. кв. м. Подобные показатели фиксировали в 2011 и 2012 гг.

Основные арендаторы офисных помещений — компании из сферы IT и так или иначе связанные с нефтедобычей. Чистое поглощение в III квартале 2016 г. достигло 55 тыс. кв. м. Таким образом, итоговый показатель за три квартала стал выше результата 2015 г. в целом, составив 187 тыс. кв. м в первом и 137 тыс. кв. м — во втором случае.

 

Чистое поглощения офисных площадей в Санкт-Петербурге (объем)

Обзор рынка коммерческой недвижимости в III квартале 2016 г.: осторожный оптимизм

Данные предоставлены JLL

Итогом повышенного интереса к офисам стало снижение доли свободных площадей и в классе А (8,5% против 7,3% за квартал), где тенденция к сокращению показателя просматривается последние семь кварталов, и в классе B (12,6% против 11,1%), где начиная с 2014 года эксперты наблюдали непрерывное увеличение объема свободных помещений.

В связи с вводом нескольких БЦ, в том числе и наиболее крупного бизнес-центра Fort Tower площадью около 26 тыс. кв. м, прогнозируется незначительное увеличение вакансии.

 

Доля вакантных офисных площадей в Санкт-Петербурге по классам

Обзор рынка коммерческой недвижимости в III квартале 2016 г.: осторожный оптимизм

Данные предоставлены JLL

В целом в классе А пустует порядка 60 тыс. кв. м, вакансия класса B — 230 тыс. кв. м, суммирующихся из некрупных помещений, поэтому существует нехватка крупных блоков в качественных проектах размером от 1 тыс. кв. м, которые можно снять в аренду прямо сейчас.

Ставки аренды в III квартале существенно не изменились: в классе А в среднем она равна 1 586 руб. за кв. м в месяц, а в классе В — 1 135 руб. за кв. м в месяц (учитывая НДС и операционные платежи). Согласно прогнозу специалистов, в будущие периоды возможен некоторый рост цен.

 

Офисный рынок Санкт-Петербурга (арендные ставки)

Обзор рынка коммерческой недвижимости в III квартале 2016 г.: осторожный оптимизм
Данные предоставлены JLL

III квартал пополнил рынок северной столицы всего двумя БЦ класса В: Office L27 с арендопригодной площадью 8,5 тыс. кв. м и БЦ на Арсенальной улице, 66, где сдается 7,8 тыс. кв. м.

Выход всех объектов, заявленных на IV квартал, пополнит офисный рынок примерно 200 тыс. кв. м, а общая сумма площадей преодолеет рубеж в 3 млн кв. м.

 

Офисные площади в Санкт-Петербурге (ввод)

Обзор рынка коммерческой недвижимости в III квартале 2016 г.: осторожный оптимизм

Данные предоставлены JLL

 

Складская недвижимость: Московский регион

В Подмосковье III квартал дал рынку складов увеличение в три раза, в сопоставлении с ситуацией год назад, а суммарно с начала года упал на 14% — до 614 тыс. кв. м.

Наиболее значимые объекты, ввод которых произошел в III квартале: 100 тыс. кв. м  в индустриальном парке «Южные Врата», 85 тыс. кв. м в «Логопарке Север-2» и 23 тыс. кв. м в логистическом парке «Сынково».

 

Новое предложение и спрос

Обзор рынка коммерческой недвижимости в III квартале 2016 г.: осторожный оптимизм

Данные предоставлены JLL

Сделок в складском сегменте стало меньше на 40%: за три квартала был реализовано всего 616 тыс. кв. м. В то же время объем свободных площадей достиг максимального показателя — 13,6%. Таким образом, в Подмосковье пустует порядка 1,7 млн кв. м складов.

За последние два-три года заметно увеличился объем строительства складов формата build-to-suite, что в определенной степени позволяет минимизировать коммерческие риски девелопера и обеспечивает полное соответствие инфраструктуры и ключевых характеристик объекта нуждам заказчика, полагает Партнер и Директор по развитию УК «ИТКОЛ» Игорь Кабатов.

 

Уровень арендных ставок и вакансии

Обзор рынка коммерческой недвижимости в III квартале 2016 г.: осторожный оптимизм

Данные предоставлены JLL

Существенное увеличение объема ввода складов произошло в Санкт-Петербурге: если сопоставить с тем же периодом 2015 г., то рост составил 152,5 тыс. кв. м против 61,8 тыс. кв. м.

Суммируя данный показатель с анонсированными на последний годовой квартал новыми проектами площадью 61,9 тыс. кв. м, мы увидим прирост за текущий год в размере 214 тыс. кв. м. — показатель на 56% выше результатов 2015 г. и почти в два раза — заявленного ввода в 2017 г.

Реализовано было только одно складское здание от компании Wurth (13,9 тыс. кв. м). Всего в Санкт-Петербурге в настоящий момент имеется порядка 2,72 млн кв. м качественных складских площадей.

 

Самыми заинтересованными арендаторами по-прежнему являются торговые операторы (36% от общего объема сделок в данном сегменте по результатам I—III кварталов текущего года) и логистические компании (35% соответственно).

Запрашиваемые арендные ставки в качественных складских комплексах Петербурга прежние и достигают 450—500 руб. за 1 кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов).

Тенденцией данного сегмента специалисты называют строительство распределительных центров. Таких проектов в общей структуре рынка класса А и В порядка 10%, а суммарный объем введенных в 2016 году площадей достиг 138 тыс. кв. м.

 

Торговая недвижимость: Москва

С июня по сентябрь столичная торговая недвижимость существенно пополнилась: ввод увеличился в 2,4 раза по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув  283,2 тыс. кв. м арендопригодной площади. С начала года суммарно рынок подрос на 478,2 тыс. кв. м, что на 25% больше прошлогодних итогов за аналогичный период времени.

Основные объекты, введенные в 3 квартале 2016 г.

Обзор рынка коммерческой недвижимости в III квартале 2016 г.: осторожный оптимизм

Данные предоставлены NAI Becar

Примечательно, что основная часть проектов открылась с низким уровнем заполняемости: к примеру, при запуске ТРЦ «Рига Молл» там работали только якорные арендаторы, под размещения которых отведено порядка 50% площадей, утверждают эксперты.

Напротив, лучший показатель по закрытию вакансии продемонстрировал ТРЦ «Океания», открывшийся в III квартале 2016 г. В нем на тот момент функционировали более 55% арендаторов, при этом были подписаны договоры на 75% площадей. По данным на ноябрь 2016 г., договоры в ТЦ подписаны уже на 95% площадей, делится информацией директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Сейчас вся маркетинговая активность ТЦ направлена на повышение посещаемости и на увеличение среднего чека. А вот к кардинальным качественным переменам в объектах собственники, как правило, еще не готовы — по мнению Александра Сурменева, исключение составляет «Энка» с своими ТЦ.
Решение о перепрофилировании и о новых коммерческих условиях с арендаторами чаще принимают собственники, которые открылись в начале кризиса или сегодня, поскольку у них гораздо больше мотивации к адаптации под рынок.

Данные предоставлены NAI Becar

В целом по рынку уровень вакансии в торговых центрах Москвы неумолимо растет, увеличившись на 7,9% относительно 2 кв. 2016 г. — это 12,0% от всего объема площадей.

Средняя арендная ставка снизилась за квартал на 5,5% и составила 38,3 тыс. руб./кв. м/год. Аналитики отмечают понижение верхней границы ценового диапазона. Для якорных арендаторов цена также снизилась на 5,6% — до 13,2 тыс. руб. кв. м/год.

Крупнейшей сделкой отчетного периода стала аренда 4,8 тыс. кв. м в ТРК «Золотой Вавилон» для магазина сети «Hamleys».

До конца года возможен ввод в эксплуатацию еще порядка 200—250 тыс. кв. м в «Бутово Молл», «Атлас Парке», «Новомосковском», «Галеоне», Babystore, 4DAILY и т.д.

При этом сроки завершения ряда проектов с ранее заявленным вводом в текущем году перенесены на следующий год-два.

Эксперты отмечают такое немаловажное событие, как запуск Московского центрального кольца (МЦК) в сентябре 2016 г., в результате чего в городе появилась 31 новая железнодорожная станция. Некоторые из них находятся вблизи крупных московских ТРЦ, при этом станции Балтийская и Дубровка позволяют пассажирам непосредственно попасть в торговый центр (в ТЦ «Метрополис» и ТЦ «Мозаика» соответственно).

Предполагается, что сокращение времени в пути до ТРЦ, расположенных в шаговой доступности до станций МЦК, позволит им привлечь дополнительную покупательскую аудиторию, что позитивно отразится на товарообороте арендаторов. Помимо этого, рядом с некоторыми ТПУ заявлено строительство крупных объектов торговой недвижимости.

Поблизости от МЦК расположены: ТРЦ Метрополис (ст. Балтийская), «Мозаика» (Дубровка), «Гагаринский» (Площадь Гагарина), «Афимолл Сити» (Деловой Центр), «Город» на Рязанском проспекте, «Капитолий» и «РИО» на Севастопольском (Крымская), «Хорошо» в Хорошево, «Золотой Вавилон Ростокино» в Ростокино, «Авиапарк» (Зорге).

В северной столице доля свободных площадей в торговых центрах увеличилась до 6,9%, что стало самым большим показателем с 2011 года. Причину эксперты усматривают в вводе суперрегионального ТРЦ «Охта Молл» (78 тыс. кв. м) и новой очереди районного ТРК «Порт Находка» (10,9 тыс. кв. м). Общий прирост площадей достиг 88,9 тыс. кв. м. при суммарном объеме 2,25 млн кв. м.

Основную активность проявляют ритейлеры одежды, наблюдается интерес от сегментов, связанных с модой, красотой и здоровьем, а также предприятий общепита и сетевиков.

Впервые с 2003 года здесь не ожидают ввода новых ТРЦ, но при этом обеспеченность торговыми площадями по-прежнему высока: 430 кв. м на 1 тыс. жителей.

 

Street Retail: Москва

Доля пустующих площадей на главных торговых улицах Москвы снизилась за III квартал до 10,2%. Самый низкий уровень вакансии продемонстировали Мясницкая и Патриаршие пруды (5,6% и 6,8% свободных помещений соответственно).

Аналитик рынка торговых площадей и инвестиций компании JLL Екатерина Андреева связывает рост заполняемости вакантных площадей в стрит-ритейле с позитивными изменениями в потребительском секторе и увеличением розничного товарооборота в России с начала 2016 года. Ритейлеры постепенно научились работать в новых условиях, резюмирует эксперт.  

Кроме того, заполнению свободных помещений благоприятствует  реконструкция центральных улиц из-за увеличения трафика.

Наиболее ярким примером здесь является Новый Арбат, где после проделанных работ по обустройству улиц уровень вакансии снизился вдвое — с 16,2% до 8,5%, а средняя ставка аренды, наоборот, возросла с 95 тыс. до 100 тыс. руб. за кв. м в год.

На центральных магистралях, популярных несколько лет назад, доля вакантных мест стремительно увеличивается. Не последнюю роль в этом играет развитие ситуации с парковкой в центре города.

Следует обратить внимание и на снижение цен, связанное с упадком спроса «в среднем по больнице». Оно продолжится в ближайшие полгода, полагает член генерального совета общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Семин.

Спрос на мелкие помещения сегодня высокий, а количество предложений, наоборот, очень ограничено, отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Лена Серенко.

Среди наиболее активных арендаторов мелкого стрит-ритейла эксперт называет аптеки, которыми востребованы помещения 70—100 кв. м и развивающиеся алкогольные сети — они интересуются площадями до 100 кв. м.

В то же время продуктовый ритейл уже прошел этап бурного роста: сегодня сети очень придирчиво выбирают помещения и торгуются по арендным ставкам и размеру арендных каникул.

На московском рынке street-retail в центре преобладают рестораторы, на которых приходится 31,3% в структуре арендаторов в центральной части города.

 

Санкт-Петербург

Максимальные арендные ставки на центральных торговых коридорах Санкт-Петербурга, привычные преимущественно для Невского проспекта, выросли с июня по сентябрь с 12 тыс. до 13 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом НДС).

Арендные ставки Старо-Невского проспекта тоже подросли, достигнув планки 6 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц (с учетом НДС) против 5 тыс. р. за 1 кв. м в предыдущий период.

 

Ставки аренды – street retail, Санкт-Петербург

      

Данные предоставлены JLL

Рост ставок аренды привел к увеличению числа свободных площадей — до 7,1% к концу III квартала. Эксперты связывают это со сменой профиля торгового коридора: арендаторы обувных брендов теперь предпочитают снимать площади в торговых центрах. Опустевшие помещения заполняются сетевыми и несетевыми кафе и ресторанами.

Доля вакантных площадей и диапазон ставок аренды на основных торговых улицах Санкт-Петербурга по итогам III квартала 2016 г.

 

Торговый коридор

Доля вакантных площадей в III квартале

Уровень арендных ставок, руб. за 1 кв. м в месяц (вкл. НДС)

Минимум

Максимум

Невский проспект, основная часть

3,5%

7 500

13 000

Старо-Невский проспект

11,4%

2 500

6 000

Большой проспект П.С.

7,0%

2 500

5 000

Средний проспект В.О.

4,9%

1 800

4 500

6-7 линии В.О.

8,9%

2 500

5 000

Каменноостровский проспект

5,0%

2 500

5 000

Владимирский проспект

10,3%

2 900

5 000

Московский проспект

5,7%

2 000

6 000

Садовая улица

10,1%

2 000

5 000

Б. Конюшенная улица

11,4%

3 500

9 000

Данные предоставлены JLL

Число закрытых торговых помещений на центральных торговых магистралях Санкт-Петербурга первый раз за год стало на 10% больше открытых. Закрывались в основном магазины продуктов — 15%.

В целом III квартал текущего года намекнул на улучшение ситуации в отдельных  сегментах, где пока нет бурного роста, но нет и падения. Однако до того, чтобы назвать ситуацию позитивной, пока довольно далеко.

Подготовила Ольга ЧУДИНОВА

Фото: fotki.yandex.ru 

Видео

Похожие публикации

Отрицательные активы СУ-155 в 90 млрд руб. — следствие «эффективного» менеджмента Балакина. Кто в ответе?
Недвижимость будущего: что предложить поколению Z?
Обзор цен жилой недвижимости (август 2016 г.): чего ожидать
Осенние тенденции: риэлторы ждут роста цен, аналитики — снижения
Эксперт Татьяна Полиди: Хватит за счет бюджета раздувать ипотеку для бедных — нужны другие формы
Сергей Кузнецов: Строительный конвейер Москвы не остановить
Битва за балкон: сочинский суд принял странное решение, которое может стать прецедентом
Стройка за МКАДом: панель растет, судьба таунхаусов под вопросом, а за 20-м км…
Жилищное строительство: какой будет господдержка в 2017 году
Эксперт Татьяна Полиди: Банки могут изменить условия кредитования, чего очень боятся застройщики
Машино-места превратили в недвижимость. Когда будем за это платить?
Революция в недвижимости: никто не верил, а они это сделали

Добавьте комментарий

Партнеры

Национальное объединение строителей

Кнауф

Скания

Volvo

RUKKI

Волма

Iveco

Profine

RF

Paroc

СГК

Этернит

Наверх