Eurocol
Москва −3 °C.

ПОБЕДИТЕЛЬ КОНКУРСА СМИ МИНСТРОЯ 2016
Eurocol

Лента новостей

17:03
Выяснилось, почему Москва сможет переработать только 80% отходов реновации
16:41
В ХМАО построят гипермаркет «Леруа Мерлен» за 1,5 млрд рублей
16:32
В подмосковном Нахабино ввели оригинальный детский сад с бассейном
16:24
В Москве объявлен международный конкурс по двум станциям метро
14:06
Чем закончилась встреча министра Фомина с дольщиками Подмосковья
14:02
Вот так в Хабаровске решено ремонтировать знаменитое здание вокзала
14:01
Как в Москве отреставрировали фасад резиденции посла Испании
13:41
В России одобрен проект обустройства золотого месторождения «Морошка»
13:32
В Москве ввели в эксплуатацию лечебный корпус Центра имени Пирогова
13:24
В Карачаево-Черкессии ввели мост к горнолыжным курортам Архыз и Домбай
12:41
В Подмосковье разрешили строить свыше 6 млн кв. м нежилой недвижимости
12:13
На федеральных трассах Подмосковья завершён ремонт искусственных сооружений
12:07
Ruukki поставила конструкции для компрессорного завода в Челябинске
11:47
Секреты открытой в Московском зоопарке искусственной скалы для хищных птиц
11:39
В Москве завершено бетонирование конструкций Крылатского моста
11:28
Назван срок сдачи в Москве китайского делового центра «Парк Хуамин»
10:47
Как участвовать в опросе Минстроя РФ по проекту «ЖКХ и городская среда»
10:38
Почему в Москве на ВДНХ вновь засияла скульптура «Тракторист и колхозница»
10:27
В Крыму, наконец, назвали имя нового Главного архитектора республики
09:47
Вот кого теперь избрали новым мэром Омска
Все новости

Архив публикаций

«    Ноябрь 2017    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930 

Последние комментарии

Курс ЦБ на 23.11 USD:  59.0061-0,45 EUR:  69.4030-0,41 Курс нефти Brent:  63,280,83

Эксперт Татьяна Полиди: Хватит за счет бюджета раздувать ипотеку для бедных — нужны другие формы

logo russianconstruction.com
Эксперт Татьяна Полиди: Хватит за счет бюджета раздувать ипотеку для бедных — нужны другие формы

Обсуждаем актуальные вопросы развития ипотеки и наемного жилья с экспертом

На вопросы журнала отвечает исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна ПОЛИДИ.

 

Татьяна Дмитриевна, в прошлый раз мы с Вами говорили о доступности жилья и о тех угрозах, которыми чревато  искусственное стимулирование ипотеки. А как Вы относитесь к ипотечным ценным бумагам? АИЖК утверждает, что их массовый выпуск поможет снизить ставку по ипотечному кредитованию. Вы согласны с этим?

— Вообще-то ИЦБ выпускаются в России уже 10 лет, и здесь вопрос не в том, что они эмитируются как-то неправильно. А в том, что пока не находилось длинных денег в экономике, пенсионных фондов и других инвесторов, готовых купить эти ценные бумаги «надолгую», т.е. под небольшие проценты и низкий купонный доход.

Понимаете, у нас до сих пор не получается рефинансировать ипотеку, поэтому все банки в нашей стране, включая Сбербанк, фондируют ее только за счет депозитов. Тем более что эти депозиты в России очень дешевые.

 

— Сейчас на самом высоком уровне говорят о необходимости снижения кредитной ставки по ипотеке. А какая ставка, с Вашей точки зрения, является приемлемой?

— Думаю, 5—6% было бы, наверное, приемлемо. Но для России при нашей инфляции в 12—15% это, конечно, абсолютно нереальные ставки. У нас кредиты корпорациям дают под 25% годовых. Это так называемый рынок с высокими инвестиционными ожиданиями, очень нестабильный, очень мало прогнозируемый…

 

— …и к тому же с очень сильной волатильностью курса национальной валюты. А АИЖК с благословения Минфина между тем уже рекламирует кредит с плавающей ставкой…

— Да, АИЖК пытается продвигать плавающую ставку, привязанную к инфляции за последние три месяца плюс некий процент (насколько я помню, сегодня речь идет о 4,9 п.п.). Но я считаю, что в наших условиях это очень рискованный продукт, и никому его не посоветую. Поскольку здесь процентный риск снимается с банка и перекладывается на человека.

Вам говорят: у вас фиксированный платеж меняться не будет (скажем, мы вам рассчитаем платеж по 20 тыс. руб. в месяц), но если ставки будут расти, то будет увеличиваться срок кредита, а если ставки будут снижаться, то срок кредита у вас будет, наоборот, сокращаться.

И это преподносится как знак того, что у нас в долгосрочной перспективе ожидается снижение инфляции, а значит и снижение ставок. А это, в свою очередь, означает, что вы будете экономить на кредите, поскольку вы взяли его, допустим, на 15 лет, а в итоге будет платить, грубо говоря, 10 лет.

Но ведь есть опыт других стран, например Израиля, где предлагались такие же продукты, а затем макроэкономика в силу разных причин начинала развиваться по абсолютно другому сценарию. В результате сроки по кредитам у людей вылетали в бесконечность, доходя буквально до сотни лет.

И этот многолетний долг, нависающий над людьми дамокловым мечом, в итоге приходилось просто списывать, что, естественно, наносило сильнейший удар по финансовой системе страны.

Но, знаете, относительно россиян я более или менее спокойна, поскольку уверена, что наши люди на эту приманку не клюнут. Я думаю, мало кто захочет брать кредит с плавающей ставкой.

 

— Ряд экспертов и политиков считают, что в России одновременно нужно было развивать, по крайней мере, две модели. Не только американскую ипотечную, как делалось у нас (в том числе и с подачи вашего института), но и немецкую систему строительных сберкасс, которые помогают аккумулировать деньги дольщиков для инвестиций в построенное жилье. Что скажете?

— Дело вовсе не в плохой ипотеке (сама по себе она нормальная), а в том, что этот инструмент — всегда для людей с определенным уровнем дохода, для среднего класса и выше.

 

— Правильно! Так у нас его до сих пор нет, а наметившиеся остатки подрублены нынешним кризисом. Татьяна Дмитриевна, Вы же лучше меня знаете, что американская ипотечная модель подразумевает наличие в стране укоренившегося среднего класса, устойчивой экономики, сложившегося рынка обычаев делового производства, кредитной культуры и пр. Ничего этого у нас до сих пор нет…

— Не согласна. Средний класс в России есть, просто он у нас узкий, а хотелось бы пошире. Тем не менее сейчас рынок ипотеки достигает уже 5% ВВП. Я считаю, что за 10 лет — это высокое развитие. Спрос на ипотеку есть, и она позволила большому количеству семей улучшить жилищные условия.

Ошибка состоит в другом. Не надо думать, что за счет ипотеки можно решить все жилищные проблемы страны. Этого нет ни в одном государстве, даже в таком богатом, как США.

Нам нужно развивать альтернативные формы, в том числе некоммерческие. Но под этим я подразумеваю отнюдь не стройсберкассы. Сами по себе они — не способ решения жилищной проблемы, а просто предыдущая финансовая схема, которая в современных экономических условиях совершенно нецелесообразна.

 

— А вот в Чехии она очень даже целесообразна...

— В Чехии она работает опять же на ипотечном кредитовании. Эта схема называется «save to borrow». Ее суть в том, что вы копите деньги какое-то время, допустим, 5 лет  (у нас такие предложения банк Жилфинанс еще пять лет назад продавал), но наступает момент, и вы берете ипотечный кредит.

Классическая стройсберкасса никогда не строилась на ипотечных кредитах. Это была касса взаимопомощи, причем с очень большим субсидированием от государства, как в той же Германии. Вспомним, что в свое время в рамках такой кассы немцы получали займы практически под 0%.

У нашего государства просто нет ресурсов для таких глобальных субсидий, особенно при нынешних высоких ставках ипотечного кредитования.

 

Да и инфляция в послевоенной ФРГ, получившей многомиллиардные вливания по плану Маршалла, была не такой, как  сегодня  у нас…

— Конечно. Так что это все теория, разговоры. Хотя у нас такие опыты тоже ставились, между прочим. Помнится, был пилотный проект в Краснодарском крае, когда пытались сделать строительную сберегательную кассу. Но в итоге не получилось тиражируемого продукта, насколько я знаю.

 

В Башкирии еще пробуют работать по схеме строительных сберкасс...

— Не совсем так. Там пытаются сделать исламский бэнкинг. Это тоже интересная тема, один из видов проектного финансирования. Но и это пока не получается.

 

Каков же вывод?

— Вывод состоит в том, что нам нужно более грамотно проводить жилищную политику. Направлять государственные финансовые ресурсы не на искусственное раздувание ипотеки для бедных, а создавать для таких слоев населения альтернативные формы, причем хорошо продуманные.

Это коммерческий и некоммерческий наем, это жилищно-строительная кооперация. Пускай это будет всего 3—5% жилищного фонда — и в советское время ЖСК занимали довольно низкий объем. Возьмите хотя бы такой объем, но чтобы это были не карманные кооперативы для сбора денег, как у СУ-155, а нормальные ЖСК, как в советское время, когда организуются люди, нанимают подрядчика и строят себе жилье. А муниципалитеты этому содействуют.

Наемное жилье — это вообще отдельная тема. А что у нас здесь наблюдается? К примеру, АИЖК начало инвестировать в офисы (т.н. апартаменты), но пока не инвестирует в наемные дома. То есть на федеральном уровне пока слабо просматриваются попытки что-то сделать. А вот регионы идут вперед, например Башкирия, Тюменская область.

 

— Почему же АИЖК пошло по такому пути, как Вы думаете?

— Очевидно, потому, что наемный дом еще нужно построить. Или купить многоквартирный дом, зарегистрировать его как наемный и дальше сдавать по урегулированному Жилищным кодексом договору эти жилые помещения с кучей ограничений. Но зато это будет по-настоящему цивилизованным наем — тот, о развитии которого говорит наш Президент.

А апартаменты — это уже существующие здания, которые сейчас никому не нужны, спроса на них нет, зато дисконты сегодня даются огромные. По ним нет никаких ограничений, но не забудьте, что это нежилые помещения, в них вообще по закону запрещено проживать, тут даже говорить о жилищных правах не приходится.

 

То есть получается, что АИЖК громко рапортует об успешном  развитии рынка арендного жилья, а само жилые дома не строит, предпочитая по дешевке покупать офисы для занятия коммерцией?

— Насколько мне известно, АИЖК купило помещения в проектах «Лайнер» и Match Point — это два проекта апартаментов в Москве, на Ходынском поле и Кутузовском проспекте. Понятно, что такая недвижимость — не для бедных. Я слышала о цене в 50 тыс. руб. в месяц за 30-метровую квартиру. Но, повторяю, это ведь не жилье, а офисы…

 

— …которые АИЖК собирается потом сдавать как жилье?

— Получается, надо будет перевести данные офисы в жилые помещения, а это очень серьезная процедура, и просто так никто подобного не позволит. Сама земля, на которой стоят эти объекты, предназначена не для жилищного, а для офисного строительства.

 

— Очевидно, именно так АИЖК и правительство в целом понимают поручение Президента, данное по итогам майского Госсовета. В нем говорится о необходимости «обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций». Посмотрим, что из этого выйдет и, главное, как к этому отнесется глава государства.

Спасибо за интересный разговор, Татьяна Дмитриевна!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Фото urbanrus.ru

 

Из первых уст

Михаил Мень, министр строительства и ЖКХ РФ:

— Баланс аренды и ипотеки сегодня по ставкам отличается в разы. Если ипотечная ставка — минимум 11%, то в аренду жилье сдается по суммам в 6% от стоимости жилья. Поэтому строить арендное жилье — это очень хорошее дело.

Правда, пока не совсем понятно, насколько это будет в нашей стране востребовано. АИЖК сейчас делает несколько проектов в крупных городах, где понадобится размещение специалистов, приезжающих работать по контрактам. Думаю, через год-два мы увидим, насколько арендное жилье будет востребовано.

(Из выступления на съезде Национальной ассоциации застройщиков жилья 10 августа 2016 г.)

Записал Евгений ГОРЧАКОВ

 

Кстати

АИЖК зарегистрировало управляющую компанию, которая в дальнейшем будет управлять закрытым паевым инвестиционным фондом (ЗПИФ) «Кутузовский» с целью развития направления коллективных инвестиций в арендное жилье.

УК АИЖК займется профессиональным управлением активами сформированного ЗПИФа, в состав активов которого уже в 2016 году будет приобретено более 1 тыс. квартир и апартаментов.

Минимальная сумма инвестиций в паи фонда АИЖК составляет 300 тыс. руб., что соответствует действующему регулированию Банка России для такого инструмента.  

Как сообщает пресс-служба жилищного института, УК АИЖК в первые несколько лет будет активно работать на арендном рынке Москвы: наличие интересных и ликвидных объектов, высокий спрос на арендное жилье позволят получить инвесторам стабильный доход.

Эксперт Татьяна Полиди: Хватит за счет бюджета раздувать ипотеку для бедных — нужны другие формы

Стартовыми проектами будут Match Point и «Лайнер». Арендные проекты в столице станут отправной точкой для масштабирования опыта в регионах.

 «За основу будет браться международный опыт управления арендной недвижимостью и инвестиционными активами, в том числе принципы работы в мегаполисах США, — рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова. — Безусловно, международный опыт мы адаптируем к российским реалиям. Первые результаты мы увидим уже в первой половине 2017 года, когда в МФК «Лайнер» начнут заселяться арендаторы».

 

Апартаменты приравняют к жилью?

АИЖК начинает выдачу ипотечных кредитов на покупку апартаментов в Москве и регионах России по ставке от 12,5% годовых.

Как сообщает пресс-служба АИЖК, до конца 2016 года могут быть приняты поправки в законодательство, разрешающие постоянную регистрацию в апартаментах, что приравняет их к жилым помещениям. На текущий момент, в соответствии с законодательством, апартаменты относятся к нежилым помещениям, и в них невозможно получить постоянную регистрацию.

Условия кредитования АИЖК предполагают покупку как уже готовых, так и строящихся апартаментов по программам «Приобретение готового жилья» и «Приобретение квартиры на этапе строительства» по ставке от 12,5% годовых. Минимальный размер первоначального взноса составляет 30% для готовых апартаментов и 20% для апартаментов на этапе строительства.

Максимальная сумма кредита в регионах достигает 7,1 млн руб., в Москве — 10 млн руб. и зависит от размера первоначального взноса. При этом максимальная сумма ипотечного займа, оформленного в Москве у партнеров АИЖК по агентской технологии, составляет 15 млн руб. независимо от размера первоначального взноса. 

Видео

Похожие публикации

6 комментариев

Владимир Иванович
Татьяна Полиди показала полную неосведомлённость в вопросах, альтернативных ипотеке, финансовых инструментах или лукавит, как человек зависимый от ипотечного грабежа населения России.
Очень часто, в том числе и от руководителей страны, можно услышать, что ипотечный кредит позволил решить проблему жилья и приводится число семей, которые приобрели жильё с помощью ипотеке! Решили или попали в кабалу? Почему нет мнения людей, организовавших и имеющих опыт использование накопительных финансовых систем? Почему нет мнения Селиванова Ю.А., депутата ГД РФ, организатора ЖНК ЖБК Белгородской области?
0
Сергей
Они там что, переругались все между собой? То от АИЖК не отходят и поддерживают все предложения, то теперь критикуют в пух и прах. Чего не поделили-то, чем обидели даму?
0
Александр Синельников
Интервью безусловно интересное и заслуживает внимания, но в целом, можно сделать вывод из прочитанного, что при уровне инфляции 12-15% развитие ипотечного кредитования в России крайне затруднительно или просто невозможно. Действительно высокая волатильность национальной валюты, которая в конце 2015 года достигала 20%, дезориентировала как кредиторов, так и заемщиков, и банки, как профессиональные участники этого рынка, начали изобретать инструменты, которые страховали бы процентный, а через него, валютный риск предоставленных кредитов, через перекладывание этих рисков на заемщиков. Так появились кредиты с плавающей ставкой, которых в отличие от автора статьи, я считаю, заемщикам опасаться совершенно не нужно, как впрочем валютных кредитов. В случае укрепления рубля, что является возможным развитием ситуации на рынке, и снижением инфляции, рублевый кредит под фиксированную ставку становится таким же токсичным, как валютный кредит в прошлом году. Проблема заключается в том, что на рынке отсутствуют профессиональные финансовые компании, которые умеют страховать подобные риски, что, на самом деле, не является сложной задачей с учетом современного развития рынка так называемых деривативов.
0
Нина
Не понимаю, чем не устраивает переменная ставка АИЖК. По-моему, их прогнозы сбываются. Уровень инфляции в августе почти в два раза ниже был, чем в декабре прошлого года, на что и был расчёт.
0
Виктор Хвалин
Апартаменты – это, конечно, нежилые помещения, но правительство вот-вот приравняет их по статусу к квартирам. При этом стоят апартаменты сейчас дешевле «жилой» недвижимости. Выводы делайте сами.
0
Стас
С чего вдруг программа субсидирования втягивает в ипотеку «бедных»? Эта программа в первую очередь на поддержку рынка жилья и ипотечного кредитования, помочь избежать им падения. К тому же, никто не отменял требования по соотношению платежа по кредиту к доходу. 40% - самое оптимальное. Ну и подушку безопасности иметь рекомендуется.
0

Партнеры

Национальное объединение строителей

Кнауф

Скания

Volvo

RUKKI

Волма

Iveco

Profine

RF

Paroc

СГК

Этернит

Наверх